Egy meglévő épület átalakítása legalább olyan körültekintő tervezést igényel, mintha nulláról szeretnénk egy új otthont felépíteni. Egy saját tulajdonban lévő lakás vagy ház kibővítésére, korszerűsítésére azonban rengeteg esetben szükség van: egy új élethelyzet kialakulása (például baba érkezik a családba), az épület életciklusának növelése, az életminőség javítása, a fenntartási költségek csökkentése, de a lakásérték növelése is kiváltó ok lehet.
Akármilyen megfontolás is vezérli az embert, a fejlesztések megvalósítása előtt nagyon fontos a körültekintő tájékozódás és a precíz tervezés. Cikkünkben összegyűjtöttük, hogy mire érdemes odafigyelni, ha te is az otthonod valamely típusú átalakításán gondolkodsz.
Amit egy meglévő épület átalakítása előtt ajánlott végiggondolni
Egy meglévő épület átalakítására sokan hajlamosak vagyunk könnyebb útként tekinteni, pedig összetettebb gondolkodást igényel, mint az elsőre gondolnánk. Ennek elsődleges oka a fennálló állapotból fakadó bizonytalanság.
Egy szakmai állapotfelméréssel viszont a kellemetlen helyzetek száma minimálisra csökkenthető, de sajnos teljes mértékben nem elkerülhető, ezért így is fel kell készülni a nehézségekre. A felmérés során több olyan helyzet is adódhat, amikor egy-egy információ megszerzéséhez például meg kell bontani egy olyan falat, amihez egyébként nem szerettünk volna hozzányúlni.
Költség oldalról továbbá mérlegelni kell, hogy megéri-e a meglévő épületet a mai kor igényeinek megfelelő épületszerkezeti megoldásokkal, gépészeti rendszerekkel ellátni. Sok esetben ezzel semmilyen probléma nincs, de előfordulnak olyan helyzetek is, amikor egyszerűen pénzügyileg nem éri meg az átépítés, korszerűsítés, mert egyáltalán nem, vagy csak hatalmas kompromisszumok árán lehet kialakítani a kívánt koncepciót.
Egy ilyen típusú közbenjárás tehát plusz kiadásokkal és a munkálatok időbeli elhúzódásával járhat – ezt mindig tartsd szem előtt!
A lakásátalakítási korszerűsítési engedélyekről és a házbővítési engedélyekről röviden
Az állapotfelmérés után nagyon fontos, hogy képbe kerülj az országos építési szabályzat lakásátalakítási vagy házbővítési engedélyeivel. Tekintve, hogy ilyenkor nagyon bonyolult engedélyezési folyamatokról van szó, jobb, hogyha ezt a feladatot azonnal egy építész irodára bízod, aminek munkatársai otthonosabban mozognak a jogi-építéshatósági szövegek között.
Ilyen esetekben jellemzően három engedélyezési folyamat jöhet szóba: az egyik a Településképi bejelentés, a másik az Egyszerű bejelentés, a harmadik az Építési engedélyeztetés.
Íme néhány példa:
- Egy tetővel fedett kocsibeálló megépítéséhez, két lakás megépítéséhez, két lakás összevonásához vagy kettéválasztásához, homlokzatfelújítási munkálatokhoz (pl. utólagos hőszigetelés vagy nyílászárócsere) csak egy településképi bejelentésre van szükség, míg egy garázs kialakítása már építési engedélyhez kötött.
- Attól függően, hogy magánszemély vagy cég a megrendelő, saját lakhatásra vagy eladásra készül az épület, történik-e rendeltetésváltás (pl. garázsból üzlethelyiséget szeretnél kialakítani), vagy hogy mekkora épületről is van szó, úgy egyszerű bejelentési eljárásra vagy építési engedélyezési folyamatra lesz szükséged.
- Engedély nélkül elvégezhető átalakításnak számít a belső terek átalakítása (pl.: festés, nyílászáró- és burkolatcsere stb.), a homlokzatfelújítás, de a teraszépítés is, ha annak terasz magassága nem haladja meg az 1 méteres magasságot, és így nem számít bele a beépítésbe. Fontos, hogy utóbbi esetén azt is ellenőrizni kell, hogy a terasz alapterülete még belefér-e a zöldfelületi mutatóba.
Ha tehát szeretnél 100%-ig biztosra menni, az elképzeléseiddel kapcsolatban célszerű azonnal szakemberrel egyeztetni és az ő segítségével felkeresni a lakóhelyed önkormányzatának építési osztályát. Ennek köszönhetően átfogó és részletes tájékoztatást kaphatsz a terveidet befolyásoló bejelentési kötelezettségekről.
Így tervezd meg az átalakítás menetét lépésről lépésre
A rengeteg építési engedélyek már önmagában is óva int a hirtelen és meggondolatlan döntésektől, de a fejlesztések kapcsán még ennek ellenére is fontos felhívni a figyelmet a maximális precizitásra és körültekintő hozzáállásra. Most lépésről lépésre megmutatjuk, hogy milyen gondolatok összegzésével tudod a legkisebbre redukálni a hiba lehetőségét.
Első lépés: a célok kitűzése és a munkafolyamat korlátainak meghatározása
Korszerűsítés, átalakítás, bővítés: akármilyen típusú fejlesztési munkálatokba is vágsz bele, nagyon fontos, hogy mindent kellő részletességgel gondolj át. Elengedhetetlen, hogy már jó előre meghatározd a felújítás célját, ugyanis ezzel a lépéssel sok pénzt és energiát megspórolhatsz magadnak. Miért mondjuk ezt?
Egyszerűen azért, mert pontosan tudjuk, hogy milyen belevágni egy korszerűsítési folyamatba: a cél, hogy az eredmény minden szempontból a legjobb és legtökéletesebb legyen. Ahhoz pedig, hogy ezt elérjük a legmagasabb követelményszintet követjük, ami nem feltétlenül egyenlő a jó iránnyal. Egy gyakori példával élve: a passzív ház gondolata sokak számára kecsegtető, de azt kevesen tudják, hogy nem minden ingatlanból érdemes nulla energiaszintű (vagy energiatermelő) épületet kialakítani. Végeredményben nem biztos, hogy egy ilyen típusú befektetés megtérül.
Ezenfelül gyakori kérés szokott lenni (főleg az eladásra szánt ingatlanoknál) a meglévő, nagyobb családi házak több lakásra való felosztása. Ennek megvalósítása a legtöbbször kivitelezhető, azonban előfordulhat az is, hogy az épület kizárólag hatalmas költségek árán – vagy ritkább esetben – egyáltalán nem megváltoztatható.
Tehát a munkafolyamatokat korlátozó tényezők több ponton is módosulhatnak. Ha megtaláltad az átalakításhoz megfelelő építész irodát, a következő témaköröket mindenképp beszéld át velük:
- országos és helyi építési előírások vizsgálata,
- bekerülési költségek meghatározása,
- meglévő állapot felmérése (geometria, szerkezetek, stb.),
- tartószerkezeti rendszer feltárása,
- tájolás meghatározása,
- környező növényzet vizsgálata,
- műszaki igényszint meghatározása,
- új gépészeti-villamos rendszerek meghatározása, energetikai besorolása.
Második lépés: a meglévő épület felmérése, pontfelhő készítése
A meglévő épületek megismerésének kulcsfontosságú alapja, hogy megvizsgáljuk a tervdokumentációját. Jobb esetben ez a tulajdonos birtokában van, de ha mégsem, akkor egy kis szerencsével beszerezhető a tervtárból vagy a hatóságtól. Ezzel szemben a tapasztalat sajnos azt mutatja, hogy vagy nem állnak rendelkezésre a tervek vagy a házat a tervektől eltérően – esetleg több átalakítás során vagy ütemben – építették meg.
Ahhoz viszont, hogy (meglévő épület esetén) az építészek az elképzeléseket a valóságnak megfelelően papírra tudják vetni, mindenképpen szükség van egy alapos felmérésre. Napjainkban ennek a legkorszerűbb formája a 3D-s (pontfelhős) modellezés, amelynek köszönhetően milliméter pontosan rögzíthetők a ház geometriai adottságai és környezeti elemei.
Harmadik lépés: tanulmányterv, alaprajzi variációk készítése
Az átalakítási célok meghatározása után a kiválasztott tervezőirodával folytatódik az ötletelés és a különböző variációk elkészítése. Ilyenkor már szóba kerülnek azok a lehetséges bővítési, felújítási alternatívák, amiket már ekkor részletesen át kell gondolni a kijelölt keretek betartása mellett.
5 népszerű épületkorszerűsítési folyamat
Olykor kevés is elég ahhoz, hogy modernizálni tudjuk a környezetünket, de van, amikor a ház és lakás értékmegőrzése szempontjából hangsúlyosabb és költségesebb átalakításra is szükség van. E szerint az épületek átalakítását és korszerűsítési folyamatát a felújítás mértékétől függően két kategóriába, a kisebb és nagyobb fejlesztések kategóriájába sorolhatjuk.
A nyílászárócsere, a hőszigetelés kisebb vállalásnak, a komplett energetikai korszerűsítés, a lakótér alapterületének bővítése, illetve a télikertek, fedett teraszok, stb. kialakítása nagyobb beavatkozásnak tekinthető.
1) Nyílászárócsere
A nyílászárók cseréje szinte mindig elsődleges opcióként merül fel, amikor az épület korszerűsítése a cél. Nem véletlenül, hiszen a régi házak között nagyon sok fa tokszerkezettel és rossz hőszigetelő képességű üvegezéssel készült, ami a téli hónapokban jelentősen megnöveli a kiadásokat.
Általános felmérések szerint a rossz minőségű nyílászárók miatt a hőveszteség mértéke igencsak jelentős, körülbelül 40%-os. Ezért, ha az otthonod nyílászárói több mint 15 évesek, a korszerűsítés során az ajtók és ablakok cseréjéről nem érdemes megfeledkezned.
2) Hőszigetelés
A külső felületek hőszigetelése rengeteget javíthat az épület hőtechnikáján, ugyanis a legtöbb veszteség általában a szigetelés nélküli falak és födémek miatt keletkezik. Azonban az optimális hő megtartása és fenntartása mellett a szigetelés egy másik nagyon fontos szerepet is ellát: redukálja a falszerkezet termikus igénybevételét, amivel a falszerkezet anyagát és a gépészeti csöveket is megóvja az időjárás viszontagságaitól. A hőszigetelés típusát és a hozzá tartozó rögzítőelemeket mindig a meglévő épület paraméterei alapján kell kiválasztani.
Tekintve, hogy a tetőn keresztül is rengeteg hő veszik el, érdemes fontolóra venni a tetőszerkezet hőszigetelésének korszerűsítését is. A ma ismert szigetelőanyagok között az egyik legkorszerűbb típusnak a PUR/PIR – azaz poliuretán – keményhabból készült táblákat tekintjük, amiket főleg lapostetőknél használunk. Vastagságuk a tetőtér belső hőszigetelésekor sem zavaró, mégis hatékony. Magastető esetén a jobb páraáteresztő és tűzállósági tulajdonságokkal rendelkező szálas (általában kőzetgyapot) hőszigetelés kerül beépítésre.
3) Energetikai korszerűsítés és okosotthon-kialakítás
A meglévő épületek felújításakor sokszor felmerül a villamos vezetékek cseréje. Viszont ha már az elektromos rendszer felújításában is gondolkodsz, ajánlott átgondolnod egy okosotthon kiépítését. Egy ilyen modern rendszerrel kialakított élettér nem csak biztonságosabb és energiahatékonyabb, de olyan kényelmi funkciókat is biztosít, mint az automatikus lámpavezérlés, a napszakhoz igazodó automatikus árnyékolás vagy a teljes fűtésrendszer automatizálása.
Amikor egy meglévő épület energetikai korszerűsítéséről beszélünk elengedhetetlen témakör a gépészeti rendszer felülvizsgálata. A régebbi épületek fűtéséről főleg kandallók, kályhák, majd gázzal üzemelő berendezések (gázkonvektor, gázkazán, stb.) gondoskodtak. Az épületenergetikai szigorítások, illetve új épület esetén a kötelezően betervezendő megújuló energiaforrások miatt, egyre elterjedtebbek a hőszivattyús rendszerek alkalmazása.
4) Lakótérbővítés – tetőtér beépítése
A nagyobb fejlesztések és beruházások között említhetjük a lakótérbővítéshez kapcsolódó munkálatokat, mint például a magastetős épületek tetőterének beépítését. Ilyenkor feltétlenül szükség van a tetőszerkezet precíz átvizsgálására: a faanyagvédelmi vizsgálat kimutatja a tartószerkezet állékonyságának és használhatóságának mértékét, rosszabb esetben pedig kiírhatja a fedélszék cseréjét is.
Amennyiben a beépítési mutatók engedik, a meglévő épület alapterülete is bővíthető. Ha ilyen terveid vannak, nagyon alapos költségvetés kidolgozására lesz szükséged.
5) Télikert vagy fedett terasz kialakítása
Az otthon nyújtotta komfortérzet jelentősen megnövelhető egy fedett terasz kialakításával, vagy a terasz télikertté alakításával. Utóbbi azonban nem csak esztétikailag és kényelmi szempontból járul hozzá az épület összkomfortjához, hanem funkcionálisan is. Megfelelő nyílászárókkal felszerelve, a télikertek rendkívül jó hőszigetelő képességgel bírnak, hiszen az üvegen keresztül érkező napsugarak melegét képesek megtartani.
Erre figyelj oda: ha nem meglévő teraszt szeretnél átalakítani télikertté vagy teljesen a nulláról szeretnél egy fedett teraszt építtetni, a ház alapterülete megváltozhat. A házbővítés kivitelezésekor egy ilyen típusú változtatás több feltétellel és szabály betartásával járhat, aminek érdemes időben utánajárni.
Melléképület átalakítása lakóépületté – mit kell tudni róla?
A meglévő melléképületek lakóépületté alakítása ugyancsak lehetséges, azonban fontos, hogy mielőtt belevágsz, minimálisan tisztában legyél a hátterével. Minden épületnek megvan a saját célja, funkciója és rendeltetése, amelyek külön hatást gyakorolnak a műszaki feltételekre és az ingatlandíjakra.
A jogszabályok lehetővé teszik, hogy egy épület használati célja megváltozzon – például, hogy egy melléképületből egy különálló lakás legyen –, de ezt a szándékot mindenképp be kell jelenteni a felelős államigazgatási szervnek. A kérelemhez plusz dokumentumot is csatolni kell az épület tervdokumentációját és műszaki leírását.
C60 Építész Stúdió: a 3D pontfelhőtől a belsőépítészeti tervezésig
Egy meglévő épület adottságai, átalakításához fűződő jogszabályai – ahogy a példa is mutatja – nagyon sokrétűek, ezért a korszerűsítési projektekhez elengedhetetlen a megfelelő szakmai tudás. Akár belsőépítészeti tervezésre, jól átgondolt költségvetés-számításra vagy egy pontfelhős 3D-modell elkészítésére van szükséged, építészeti stúdiónk profi munkatársai elméletben és gyakorlatban is segítenek még komfortosabbá alakítani az otthonodat. Keress minket bizalommal!