Az ikerház mint beépítési mód már egészen a 20-as évek óta létezik, de még napjainkban is népszerű. Mi sem bizonyítja ezt jobban, minthogy az ingatlanpiac tele van újépítésű eladó ikerházakkal.
Töretlen sikerét elsősorban annak köszönheti, hogy az egyik legkedvezőbb megoldást kínálja, amikor valaki költséghatékonyan szeretne kertes házba költözni. Természetesen mindez kompromisszumokkal jár, de nem feltétlenül olyanokkal, amikkel ne lehetne megbékélni.
Viszont fontos tudni, hogy az ikerházak kapcsán rengeteg téves fogalommeghatározással találkozhatsz, a köztudat ugyanis gyakran helytelenül definiálja őket. Ez számos félreértés eredője, építészeti és jogi szempontból egyaránt.
Ennélfogva cikkünkben most részletesen körbejárjuk a témakört:
- rendbe tesszük a fogalmi kereteket: elmagyarázzuk, hogy mit értünk a jogi értelemben vett ikerház és a köznyelvi “ikerház” fogalma alatt;
- kitérünk a beépítési mód előnyeire és hátrányaira;
- rámutatunk az “ikerház” építési szabályaira;
- összegyűjtjük a speciális beépítési mód jogi hátterének legfőbb tudnivalóit;
végül, de nem utolsó sorban pedig egyedi C60-alaprajzokkal mutatunk utat számodra, ha “ikres beépítésen” gondolkodsz. Vágjunk is bele!
Mi indokolta a családi ikerházak kialakulását?
Az ikerházak kialakulását az aprótelkes területek eredményezték. Az építészek ezzel a megoldással próbálták elkerülni, hogy két lakóegység túlságosan közel kerüljön egymáshoz. Így végül a családi házakat az oldaluknál fogva összeépítették.
Ezután hamar kiderült, hogy mindez gazdasági szempontból is jó döntésnek bizonyult. Egyrészt a házak keskenysége miatt elég volt egy olcsóbb telket megvásárolni, másrészt a sűrűbb beépítés eredményeképp az adott településhez tartozó infrastruktúra kiépítésének költségei is redukálódtak.
A jogi ikerház és a köznyelvi “ikerház” fogalma
Bár ikerházak még napjainkban is épülnek, közel sem annyi, mint azt a híroldalakon olvashatod. Hogyan lehetséges ez? Egyszerűen úgy, hogy ma már a köznyelv a két rendeltetési egységű lakóépületeket nevezi ikerháznak – tévesen!
Röviden ez azt jelenti, hogy amikor ikerházakról olvasol, valójában két rendeltetésű lakóépületekről tájékozódsz. Ahogyan a C60, úgy a legtöbb építészeti cég is az utóbb említett épületekből tervez többet.
Ahhoz, hogy átláthatóbbá tegyük a témakört, most különbséget teszünk a jogi ikerház és a köznyelvi “ikerház” fogalma között. Utóbbit a cikk végéig macskakörömmel jelöljük, hogy az adott információkat mindig a megfelelő definícióhoz tudd társítani.
Jogi ikerház fogalma
Mielőtt egy komplexebb magyarázatba adnánk, kezdjük az elején: a hivatalos fogalommeghatározással! Ebben az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklet 54. pontja lesz segítségünkre:
“Ikerház: két szomszédos építési telek közös oldalhatárán álló, egymástól független épületszerkezetekkel és közműbekötésekkel megvalósított, tűzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület, amely külsőleg egy épület képét mutatja.”
Ikerház fogalma közérthető kontextusban
Hétköznapi nyelven szólva, ikerháznak nevezzük azt a beépítési módot, amikor két szomszédos lakó- vagy épületegység speciális módon csatlakozik egymáshoz. Tehát a két ház úgy helyezkedik el egymás mellett, hogy mindeközben saját, önálló építési telkeiken – azaz a telkeik oldalhatárán – kapcsolódnak egymáshoz. Végeredményben így két olyan kertes családi ház jön létre, amik látszólag különállónak tűnnek, de mégsem teljesen azok.
Érdemes viszont tudni, hogy ikres beépítés nem minden esetben lehetséges. Kizárólag akkor van rá mód, ha a Helyi Építési Szabályzat engedélyezte.
Köznyelvi “ikerház”, azaz a két rendeltetési egységű lakóépület fogalma
A jogi ikerház fogalmától eltérően a köznyelvi “ikerház” valójában a két rendeltetési egységű lakóépületek definícióját takarja. Utóbbi esetében két olyan rendeltetési egységről beszélünk, amik egy épületben találhatók. Tehát az “ikerházak” tulajdonságai több ponton is eltérnek a klasszikus, jogi ikerházak sajátosságaitól.
A két rendeltetési egységű lakóépületek tulajdonságai:
- Egy (és nem kettő) telken épülnek.
- A beépítési módját a helyi építési szabályok határozzák meg. Ennélfogva az “ikerházak” lehetnek oldalhatáron álló vagy szabadon álló épületek is.
- A két rendeltetési egységű lakóépületek esetében nem kötelező szabály, hogy az épületszerkezetek függetlenek legyenek egymástól. Természetesen egy jó minőségű épületnél az akusztika miatt olykor markánsabban szétválasztják őket.
- Abból kifolyólag, hogy “ikerház” esetében nem kettő, hanem egy épületről beszélünk, az utcáról való közműbekötés egy helyen történik. Viszont a házba való bekötés történhet külön-külön is.
- A két rendeltetési egység lakáselválasztó fallal csatlakozik egymáshoz.
- Az “ikerháznak” nem kell szimmetrikusnak lennie a benne lévő rendeltetési egységek választó vonalára, aminek köszönhetően szabadabban formálható.
Társasházi funkció
Az “ikerházak” mondhatni, hogy kétlakásos társasházként funkcionálnak. Ez akkor is igaz, hogyha a rendeltetési egységek bejáratai teljesen külön állnak egymástól. Emiatt a közös telken, a lakásokhoz tartozó részeken kizárólagos telekhasználat lép érvénybe. Az ilyen épületeknél azonban közös részek is lesznek – ilyen például a gépkocsibehajtó.
Az “ikerház” legjelentősebb előnyeiről és hátrányairól röviden
Ahogyan említettük, az ingatlanpiacon javarészt “ikerházakkal” találkozhatsz. Ezért a cikk további részében a két rendeltetési egységű lakóépületek hátterét ismerheted meg, kezdve az épülettípus előnyeivel és hátrányaival.
“Ikerházak” pozitívumai
- Kedvező árfekvés: a telekvásárlás olcsóbb, ugyanis kettő vagy annál több tulajdonos fedezi a költségeket. Gyakori eset ugyanis, hogy egy nagy telekre két darab kétlakásos épület kerül. Továbbá mivel egy fal közösnek számít, ezért a ház burkolásának, vakolásának árai lényegesen csökkenhetnek. (Fontos kiegészítés: egy igazán jól dilatált, dupla lakáselválasztó nem biztos, hogy olcsóbb befektetés.)
- Alacsonyabb rezsiköltség: szintén a közös fal előnye, hogy a téli hónapokban a szomszédban lakók fűtőrendszerének köszönhetően a ház még jobban átmelegszik. Ez általában a rezsi végösszegét pozitívan befolyásolja.
- Kevesebb homlokzat: építési előny, hogy épületenként csupán három homlokzat megépítésére van szükség, amiért a 4. fal a határolófal.
- Kertes ház lehetősége olcsón: egy “ikerház” építésével vagy megvásárlásával bárki átélheti a kert és családi ház nyújtotta idillt, anélkül, hogy minden pénzét házépítésre vagy -vásárlásra költené.
“Ikerházak” negatívumai
- Tájolási kötöttségek, eltérő adottságok: a “tipikus ikerházproblémák” rendszerint a tájolási kötöttségekből adódnak. Habár az “ikerházakat” nem szimmetrikusan tükrözve tervezik, a két rész közül az egyik tulajdonos ilyenkor is hátrányosabb helyzetbe kerül. Például: a két lakás nem kaphat egy irányból ablakot, amiből adódóan némelyik szoba fekvése nem biztos, hogy mindenki számára kedvező lesz.
- Szomszéd közelsége: sajnos azt kell mondjuk, hogy nem mindenkinek érdemes “ikerházba” költöznie. Még akkor sem, hogyha az építés során a két családi házrész kellően szeparálva van egymástól. Ha akarod, ha nem, a szomszédok így is elég közel lesznek ahhoz, hogy többet tudj róluk – vagy ők többet tudjanak rólad -, mint szeretnéd.
Ezt érdemes tudni az “ikerházak” jogi hátteréről
Az “ikerház” egy közös tulajdonban lévő ingatlan, ami ugyan két részből áll, de azonos helyrajzi számú telken van nyilvántartva. Ebből kifolyólag jogi szempontból is célszerű egy kicsit a dolgok mélyére nézni, hogy senkit ne utólag érjen kellemetlen meglepetés.
Ha “ikerház”, akkor közös tulajdonjog
Tipikus esetben az “ikerházak” egy osztatlan, közös tulajdonban lévő telken vannak, ami egyet jelent a közös tulajdonjoggal. A tulajdoni lapon kizárólag a tulajdonostársak tulajdoni hányadrésze kerül feltüntetésre; az ingatlan eszmei hányadok szerint van felosztva. Ebből következik, hogy az ikerház és a telek felosztása nem egyenlő a fizikai megosztással.
Tehát, ha bárki “ikres beépítés” mellett dönt, akkor a közös tulajdon jogszabályai szerint kell eljárnia. A tulajdonostársaknak a tulajdoni felosztás szerint kell elvégezni az ingatlannal járó kötelezettségeket vagy kifizetni a szakemberek munkáját, ha az ingatlan állapotát kár érte.
Érdemes használati megállapodást kötni
A közös tulajdonjogból következik, hogy a tulajdonostársak egyaránt jogosultak az egész ingatlan birtoklására és használatára. Viszont ez még nem jelenti azt, hogy ezt a jogot bárki a másik kárára vagy sérelmére gyakorolhatja.
Ezért a legjobb megoldás, hogyha “ikerház-társtulajdonosként” a felek használati megállapodást kötnek, amiben pontosan és hivatalos alátámasztás mellett le van írva, hogy ki és minek a használatára jogosult, illetve mi számít közösen használható területnek. Így az általában vitás helyzetek (mint a gépkocsibeálló- vagy udvarhasználat) könnyedén elkerülhetők. Ha a kérdéses esetekben nem születik konszenzus, akkor a szabályozás részleteiről végül a bíróság dönt.
Egy “ikerház” egyik tulajdonosaként elővásárlási jog illet
Ugyancsak a közös tulajdonjog ismérve, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti, hogyha az egyik vagy másik szeretné eladni a saját részét. Ha a másik tulajdonos nem tart igényt a másik házrészre, akkor természetesen bárkinek eladható az ingatlanrész. Viszont, ha egy kívülálló személy szeretné megvásárolni az eladó ingatlanrészt és ajánlatot tesz, akkor az eladó félnek kötelessége ezt az ajánlatot tudatni az “ikerház” másik tulajdonosával.
Közös tulajdon megszüntetésének lehetősége
Ha az “ikerház” tulajdonosai egyszer csak úgy érzik, hogy a használati megállapodás nem elég számukra, kérhetik a közös tulajdon megszüntetését. Általában ennek az a legegyszerűbb módja, hogyha az “ikerházat” társasházzá alakítják. Tudni kell, hogy társasház esetén is maradnak közös tulajdonban lévő részek (például a telek vagy a tető), de a lakások már saját kézbe kerülnek.
3 dolog, amire figyelj oda mielőtt eladó “ikerházat” vásárolnál
A következő tippeket arra az esetre gyűjtöttük, hogyha eladó “ikerházat” szeretnél megvásárolni. Ilyenkor ugyanis több szempontból is lehetnek olyan tényezők, amik hosszú távon csökkenthetik a komfortérzetedet. Ez egy saját otthon esetén nem túl szerencsés helyzet, így ha a következő tanácsokat szem előtt tartod, a végső döntés is biztos, hogy kockázatmentesebb lesz.
- A közös falrész egy kevésbé használt helyiségnél érjen össze! Amikor egy eladó “ikerházrész” megvásárlásán gondolkodsz, az első, amit érdemes ellenőrizni az a csatlakozás. Egészen pontosan annak kell utánajárnod, hogy melyik szoba része a közös fal. Ha épp a háló- vagy gyerekszobáé, akkor később problémák lehetnek az átszűrődő zajból, stb. A legideálisabb eset, hogyha a határolófal dupla kialakítású (akkor igazából mindegy, hogy hol van) vagy a garázshoz, illetve egyéb tároló helyiséghez tartozik.
- Figyelj oda a lakrész tájolására! Amint arról már szó esett, az “ikerházak” egyik-másik lakrésze rosszabb adottságokkal rendelkezhet. Ha az ingatlannak épp a “hátrányosabb” fele eladó, akkor célszerűbb másik lehetőség után nézni.
- Jó döntés, hogyha az “ikerház” mindkét része egy önálló családi ház érzését kelti! Az “ikerházaknak” épp az a legnagyobb pozitívuma, hogy egy különálló családi házhoz képest viszonylag olcsók, de mégis képesek ugyananazt az idillt nyújtani. Ezért, ha már “ikerházban” gondolkodsz mindenképp olyan alternatívát válassz, ahol például sem a szomszéd, sem te nem sétálsz át a másik életterén.
“Ikerház” alaprajzok: gyűjts inspirációt a C60 ötleteiből!
Legyen szó “ikerház” átalakításáról vagy építéséről, a C60-nál konstruktív ötletekkel szolgálhatunk. Inspirációként össze is gyűjtöttünk néhány egyedi “ikerház” alaprajzot, ami segíthet eldönteni, hogy ez a beépítési mód valóban komfortos lehet-e számodra vagy sem. Segítségként egy “ikerház” megépítésének lépéseit is megosztjuk veled. Ha tetszik, amit láttál és olvastál, de mégis kérdéseid akadnak, bátran vedd fel velünk a kapcsolatot!
Az “ikerház” építés szabályai
- Kiválasztott telek bemutatása (0. lépés): felkeresés esetén csapatunk meghatározza a kiválasztott telek adottságait és maximum beépítését a helyi szabályozások alapján. Ebből már kiszámítható az elhelyezhető épület mérete.
- Tervezési program (1. lépés): a telek bemutatása után az igények összeírása következik a konkrét tulajdonosok részéről, azaz részedről is. Ha befektetőként jársz el, akkor ki kell választanod az új lakások tulajdonosait és célszemélyeket kell meghatároznod – csakis így készülhet el a program.
- Épülettervezés és mutatók vizsgálata (2. lépés): a meghatározott program alapján kiszámítjuk a szintterületi mutatókat és a beépítettség mértékét.
- Kerthasználati tervek (3. lépés):
Egyedi C60 tervezésű “ikerház” alaprajzok:
