Amikor úgy döntesz, hogy elérkezett az ideje az otthonteremtésnek, több alternatíva közül választhatsz. Bár egy meglévő lakás vagy ház megvásárlása és felújítása egyértelműen könnyebb útnak számít, sok mindenben korlátot jelent.
Nem mindegy például, hogy csak azért költözöl be egy településre, mert megtetszett ott egy lakás vagy egy ház, vagy azért, mert mindig is azon a helyen képzelted el az életed. Amikor “csak” egy épülethez ragaszkodsz, és nem az egész miliőhöz, megvan az esélye annak, hogy hamar kiábrándulsz. Ez már önmagában korlátozza az esélyeidet, arról nem beszélve, hogy egy meglévő építményt nem is biztos, hogy a kedved szerint átalakíthatsz.
Hiába például, hogy szívesen kibővítenéd a ház alapját, vagy örülnél egy plusz egy emeletnek, az elképzelések megvalósítása ebben az esetben nem megy ilyen könnyen. A telek beépíthetőségéről szóló jogszabályok ugyanis négyzetméterre pontosan, övezeti besorolásra lebontva (és még számos egyéb tényező szerint) megszabják, hogy hol, milyen típusú és mekkora házat éptíhetsz.
Ezzel szemben az építkezés első számú hátránya, hogy rengeteg időt felemészt – már egészen a tervdokumentáció készítésétől kezdve. Mi azonban mégis azt mondjuk, hogy minden perce megéri. Így hosszú távra, és lehetőleg egy életre teremthetsz egy olyan otthont, amiben minden ötleted testet ölthet, és az összes vágyad beteljesülhet.
Ahhoz viszont, hogy ez valóban megtörténhessen, a korábban említett építési telek beépíthetőségét érintő rendeletek miatt, a telek kiválasztásánál is résen kell lenned. Segítségként több gondolatot is összegyűjtöttünk a témában. A cikkben sorra vesszük:
- a telekválasztáshoz kapcsolódó fontos szempontokat;
- a telek beépíthetőséget leginkább befolyásoló tényezőket;
- és azokat az építészeti fogalmakat, amik relevánsan kapcsolódnak a témakörhöz.
A telek kiválasztásának legfőbb szempontjai
Ha még épp abban a fázisban tartasz, hogy megtaláld a kedvedre való építési telket, akkor fontos, hogy már az első perctől a megfelelő szempontokat kövesd. Ez alatt azt értjük, hogy amint találsz egy olyan lehetőséget, ahol hosszú távon is el tudod képzelni az életed, össze kell vetned a gyakorlatot az elmélettel! Tehát a telek beépítési paramétereit az elképzeléseiddel.
Természetesen egy telekvásárlással és építkezéssel kapcsolatban lehetetlenség egyszerre szem előtt tartani az összes szempontot, ezért segítünk szelektálni. Most rámutatunk, hogy szerintünk milyen módon célszerű gondolkodni.
Jogi részletek figyelembe vétele
Ahogyan egy ingatlan–, úgy egy telekvásárlás előtt is egy körültekintő hozzáállásra van szükség. Fontos, hogy ne impulzívan reagálj, amikor a település, a lokáció és gyakorlatilag minden magával ragad!
Mielőtt bárkinek fizetnél, győződj meg róla, hogy a telek valóban az eladója birtokában van! Továbbá járj utána annak is, hogy egyéb jogi követelmények terhelnek-e téged, hogyha megvásárolod a telket!
Ha például a telek mögött lévő területre másnak szüksége van (és csak a te telkeden keresztül lehet eljutni oda), akkor nagy valószínűséggel később is neked kell majd biztosítanod az áthaladást mások számára – ezt nevezik szolgalmi jognak. Ez persze nem kell, hogy kizáró ok legyen a választás során, de azért jobb, hogyha időben tudsz róla.
Telek tájolása
A telek tájolása egy elég alapvető kiindulási pont. Mivel az egyes helyiségek mind más funkciót töltenek be, így fontos, hogy gépészet nélkül is mindegyik a megfelelő irányba legyen tájolva. Ha minden az optimális helyre kerül, akkor nagy valószínűséggel a jövőben az energiafogyasztás is csökkenthető – például kevesebbet kell fűteni, hűteni, vagy mesterséges világítást kapcsolni.
Végérvényben ezzel nem csak a helyiségek funkcionalitását maximalizálhatod, de a komfortos térérzethez is jelentős mértékben hozzájárulhatsz. Egy egyszerű példával élve: mindenki jobban érzi magát egy szép, fényes, napfényben úszó nappaliban, mint egy olyan kialakítású közösségi térben, ahol már délben is lámpát kell kapcsolni.
Gyakorlati szempontok
A korábbiak értelmében, a gyakorlat általában azt mutatja, hogy minden olyan helyiséget (ahol kevésbé van szükség direkt napfényre), északi és keleti oldalra terveznek. Ilyennek számítanak a mosókonyhák vagy a hálószobák.
Ezzel szemben a közösségi helyek kialakításakor – mint nappali, ebédlő, stb. –, jellemzően a déli tájolást javasolják a tervezők. Ám arra is érdemes gondolni, hogy a természetes napfénynek és a világos térkialakításnak is megvan a maga árnyoldala.
Ezek a helyiségek nyáron annyira fel tudnak forrósodni, hogy a hűtési rendszer beépítésére nagy valószínűséggel gondolni kell majd. Természetesen egy jó tervező minden felmerülő problémára talál egy megoldást, így semmi okod sincs az aggodalomra.
A passzívház esetén különösen fontos a tájolás
A helyiségek megfelelő tájolása nem kizárólag csak a funkcionalitás és kényelem miatt lehet fontos. Mivel napjainkban a tudatos és a fenntartható élet egyre nagyobb teret nyer magának, így manapság már egyáltalán nem életidegen, hogy valaki passzívházat építtet.
A passzívház röviden megfogalmazva egy olyan épület, ami energiatakarékosabb, mint egy klasszikus épület. Az ökológiai szempontok figyelembevételével épül, ezért számos feltételnek meg kell felelnie.
A tájolás ekkor különösen nagy jelentőséggel bír, hiszen egy passzívház esetén még több mindenre kell figyelni. A ház felmelegítéséhez például:
- déli tájolásra van szükség;
- téli időszakban a napsugaraknak az ablakokat kell érniük, míg nyáron pont fordítva.
Az építési telek övezeti besorolása és beépíthetősége
Végül elérkeztünk a legfontosabb szemponthoz az telek beépíthetőségéhez. Ahogyan azt a cikk elején írtuk, álmaid házát nem biztos, hogy pont ott tudod majd megvalósítani, ahol azt korábban tervezted.
Nehezítő körülmény, hogy az OTÉK (=Országos Településrendezési és Építési Követelmények) előírásai és az építési telek övezeti besorolása mellett, a különböző települések sajátos építési szabályait is követni kell. Tehát a lakóövezeti– és telekbesorolások szerint változhat:
- a belterületi telek beépíthetőségének maximális értéke,
- a beépítés módja,
- a kertre vonatkozó előírások,
- a szintterület-sűrűség értéke,
- a zöldfelület minimális nagysága,
- az épületmagasság értéke,
- a homlokzatmagasság.
Mint a felsorolásból láthatod, rengeteg mindenen múlhat az, hogy tudod-e követni a vágyaid megvalósítását. Viszont azt javasoljuk, hogy egy szuper telekről ne mondj le rögtön, hogyha akadályba ütközik az egyik ötleted!
Egy kiváló építész biztos, hogy tud neked javasolni olyan alternatívákat vagy megoldást, amikért megéri kompromisszumot kötni. Sőt, sokszor a szakmai javaslatok még esztétikusabbak és praktikusabbak, mint a korábbi elképzelések.
A telek beépíthetőségéhez kapcsolódó legfőbb fogalmak
Telek: Egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület.
Nyelestelek, más néven nyúlványos telek: Telekalakítás során keletkező olyan telektömbön belüli telek, amely csak – a ki- és bejárásra, valamint a közművek elhelyezésére alkalmas – nyélszerű résszel kapcsolódik a köz– vagy magánúthoz.
Építési övezet: A beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás, amelyhez az építés feltételei és módja, valamint a beépítés és a telekalakítás szabályai a helyi építési szabályzatban (kerületi építési szabályzatban) kerülnek meghatározásra. [OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 29.]
Telek zöldfelülete: A teleknek az OTÉK 25. § (1) bekezdése szerinti azon növényzettel borított területe (legkisebb zöldfelülete), ahol a termőtalaj és az eredeti altalaj, illetve a talajképző kőzet között nincs egyéb más réteg. [OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 113.]
Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes – nyúlványos telek esetében a teleknyúlvány területével csökkentett – területéhez viszonyított megengedett mértéke. [OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 115.]
Épületmagasság: Az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték. [OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 33.]
Homlokzatmagasság: Az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani [OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 52.]
A telek beépíthetőségének 3 legfontosabb tényezője
1. Beépítettség számítás és beépítési százalék
A telek beépíthetőségét mindenek előtt a beépítési százalék adja meg. Meghatározza, hogy a ház mekkora helyet foglalhat el a telek teljes területéből. Ebbe az értékbe mindig beletartoznak a falak is, ezért a hasznos terület bruttó és nettó százaléka eltérő lesz.
Emiatt egyáltalán nem mindegy, hogy a külső falszerkezet milyen vastag, de az sem, hogy a belső térben mennyi válaszfal lesz. Tehát minél több helyiség kialakítását tervezed, annál több hasznos négyzetmétert veszíthetsz. Irányadóként azt célszerű megjegyezni, hogy a falak a beépítési százalék legalább 20%-át teszik ki.
Beépített területnek egyébként az épület(ek) külső vonalán belül eső részt nevezzük. Így a beépíthetőség mértékébe bele kell számítani a rendezett terepnél legalább 1,00 méterrel magasabb teraszt, pincét, stb., illetve az 1,50 méternél nagyobb kinyúlású előtetőnél, erkélynél stb. az 1,50 m feletti részt is.
Továbbá fontos tudni, hogy a beépítési százalék szerint a terepszint alatti és a terepszint feletti beépítés is megkülönböztetésre kerül.
2. Beépítés módja
A telek beépíthetőségét a beépítés módja is befolyásolja. Rengeteg beépítési mód létezik, amiket fontos ismerned ahhoz, hogy mindenképp jól válaszd ki az építési területet. A következő fogalmat az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 34 §. (1) pontjából emeltük át:
Az építési telek, – továbbá ha indokolt – a telek beépítési módját a helyi építési szabályzatban az építési határvonalakkal meghatározott terület, az építési hely határozza meg úgy, hogy
a) szabadon álló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,
b) oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára, szemközti építési határvonala és a telek másik oldalhatára között beépítetlen telekrész legyen,
c) ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,
d) zárt sorú beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen.
3. Építési hely
A beépítés módját az építési hely is befolyásolja. Viszont a telken belül nem mindegy, hogy hova kerül a ház a védett területként meghatározott kertrészek miatt. Az építési hely tehát az a terület lesz, amin belül az építeni kívánt ház jogilag elhelyezhető.
Az építési hely nagysága nem azonos a beépítési százalék alapterületben meghatározott értékével. Úgyhogy amikor már megvan a számítás eredménye, kérdezz rá az építésznél arra is, hogy a maximális beépíthetőséget tényleg ki tudjátok-e használni!
A három kertszakasz közötti különbség:
- előkert: a ház és a közterület közötti rész (jellemzően 5 méter, de ez lehet kevesebb és több is a helyi előírásoknak megfelelően)
- hátsó kert: a ház és a hátsó telekhatár közötti rész (jellemzően 6 méter, de ez lehet kevesebb és több is a helyi előírásoknak megfelelően))
- oldalkert: a ház és az oldalhatárok közötti rész (jellemzően az épület-, vagy homlokzatmagasság fele, kivéve az oldalhatáron történő beépítésnél)
Jó ha tudod: az OTÉK szerinti kertszakaszok minimum értékei változhatnak, hogyha a helyi szabályozási tervben más paramétereket adtak meg. Emellett azt is érdemes megjegyezni, hogy bár az imént felsorolt fogalmi meghatározások döntő részt helytállók, mégis akad köztük kivétel.
Ilyen például, hogyha egy saroktelekről van szó. Ebben az esetben ugyanis nincs hátsó kert, kizárólag oldalkertről beszélünk. Tehát egy saroktelken két előkerttel és két oldalkerttel kell számolni.
Ha további kérdéseid vannak…
Az építkezés fogalmaiba és folyamataiba laikusként könnyen bele lehet kavarodni. Ezért a C60 építészeti iroda munkatársaiként már a kezdetekkor úgy döntöttünk, hogy a műszaki tanácsadást is pont ugyanolyan fő tevékenységként kezeljük, mint akár az építészeti–, illetve belsőépítészeti tervezést. Komplex szolgáltatást nyújtunk, akár magánszemélyként, beruházóként vagy üzleti befektetőként keresel fel minket.
Ha tehát egyszerre szeretnél az összes kérdésedre választ kapni és minden igényednek eleget tenni, fordulj hozzánk bizalommal!