Amikor álmaink otthonának a felépítése a cél, akkor mindannyian konkrét elképzelésekkel vágunk bele a tervezési folyamatba. Pontosan jól tudjuk, hogy hány emeletet, szobát, vagy épp mekkora erkélyt vagy kertet szeretnénk. Miután ezeket összegeztük, akkor már csak az a dolgunk, hogy az igényeinkhez mérten megtaláljuk a tökéletes telket az építkezéshez.
Ez azonban már nem annyira könnyű feladat. Mert bár hiába vagyunk elégedettek a telek elhelyezkedésével, méretével, stb., a beépíthetőségét annyiféle jogszabály korlátozza, hogy ezért lehet, hogy néhány elképzelésünkről le kell mondanunk. Ahhoz tehát, hogy pontosan tudjuk, hogy a telekre milyen paraméterekkel rendelkező házat tudunk építtetni, érdemes azonnal egy szakember segítségét kérni.
A konzultációra már célszerű úgy érkezni, hogy a telek beépíthetőségéhez szorosan kapcsolódó építészeti fogalmakkal tisztában vagyunk. Vannak köztük olyan definíciók, amik közel azonosak egymáshoz, és mégsem ugyanazt jelentik. Az épület-, és homlokzatmagasság kapcsán különösen nagy szokott lenni a félreértés.
Ezért következő összefoglaló cikkünkben olyan meghatározásokat tisztázunk, amikről úgy gondoljuk, hogy egy házépítés kapcsán fontosak lehetnek. A teljesség igénye nélkül:
- bepillantunk a telek beépíthetőségéről szóló tudnivalókba,
- körbejárjuk az épület-, és a homlokzatmagasság fogalmát,
- definiáljuk a szintterület-sűrűséget,
- de a zöldfelület-számítás legjelentősebb tényezőit is górcső alá vesszük.
A beépítési paraméterek meghatározásáról röviden
Ha úgy döntöttél, hogy belevágsz, és megépítteted álmaid otthonát, egy új mérföldkőhöz érkeztél az életedben. Ráadásul ahhoz a típusú mérföldkőhöz, ami akkor is precizitást és pontos tervezést igényel, hogyha csak “külső szemlélőként” asszisztálsz a tervező munkálataihoz.
Tapasztalatból mondhatjuk, hogy sokkal könnyebb lesz a későbbi közös munka a kivitelezővel is, hogyha a másik oldalról te is tisztában vagy a legszükségesebb fogalmakkal.
Kezdjük is az elején! Kiindulópontként megmutatjuk, hogy miért fontos már a telekvásárlás előtt is tisztában lenni például a telek beépítési módjának vagy a beépíthetőségi százaléknak a definíciójával!
Telek beépíthetősége
Ahhoz, hogy biztos lehess a vágyaid megvalósításában, az első feladatod, hogy utánajárj a kiválasztott belterületi telek beépíthetőségének.
Belterület fogalma
Belterületnek nevezzük egy település olyan közigazgatási területét, ami a helyi építési szabályzat kijelölt része. Ez a rész jellemzően azokat a területeket tartalmazza, amik a településen történetileg alakultak ki, összefüggőek, beépítettek, illetve beépítésre szánják őket.
Telek beépíthetősége
Egy telek beépíthetőségét elsősorban a beépíthetőségi százalék határozza meg. A beépítési százalék azt mutatja, hogy a telek területéből az építeni kívánt ház mekkora helyet foglalhat el. Ezt a területet a falakkal együtt adják meg, ami azt jelenti, hogy a hasznos alapterület ezzel csökken, azaz kisebb lesz.
A beépítettség számítása miatt tehát nem mindegy, hogy a külső falszerkezet milyen vastagságú. Továbbá azt is figyelembe kell venni, hogy a ház belseje egy nagy tér lesz, vagy több apró helyiségből fog állni, hiszen így a válaszfalak területe több hasznos négyzetmétert fog elvenni. Általánosságban elmondhatjuk, hogy a falak a telek beépíthetőségének minimum 20 %-át lefedik, tehát körülbelül 80% tényleges alapterület marad.
Fontos megemlíteni, hogy a hasznos alapterület tovább növelhető olyan plusz szintekkel, mint a pince, a tetőtér vagy az emelet. Ennek szabályozásáért viszont már az épület-, vagy homlokzatmagasság és a szintterületi mutató felel.
A telek beépíthetőségéről szóló rendeletek
Összegezve tehát, nagyon sok minden befolyásolhatja és szabályozhatja egy telek beépíthetőségét. Az erre vonatkozó általános rendeleteket az OTÉK, vagyis az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. XII.20. kormányrendelet tartalmazza.
Továbbá az OTÉK-on túl, a telek beépíthetőségét a különböző településekre személyre szabottan vonatkozó ‘Szabályozási Terv / Rendezési Terv’ és a ‘Helyi Építési Szabályzat (= HÉSZ)’ előírásai is szabályozzák.
Ez nem jelent mást, minthogy már a telekvásárlás nulladik percében érdemes utánakérdezni az egyedi keretrendszereknek. Így marad időd arra, hogy vagy újratervezd az elképzeléseidet, vagy egy olyan települést és telket keress, ahol mindent és úgy megvalósíthatsz, ahogyan azt eredetileg is szeretted volna.
Ideális esetben már a telekvásárlás előtt is kérheted egy építész segítségét, aki a fent említett paraméterek és jogszabályok között otthonosan mozog.
Építészeti fogalomtár: az épület-, illetve homlokzatmagasság számításától a szintterület számításáig
Ahogyan azt a korábbiakban olvashattad, a telek beépíthetőségének egyedi (helyi önkormányzat szerinti) paraméterei is megszabják, hogy mire van és mire nincs lehetőséged a házépítés során. Ezáltal több dologgal is kalkulálnod kell ahhoz, hogy minden a meghatározott szabályok szerint történjen.
A legfőbb paraméternek számít például:
- a beépítési százalék,
- a beépítés módja (pl.: szabadon álló, oldalhatáron álló, ikresen csatlakozó, zártsorú, stb.),
- a kertre vonatkozó előírások / építési hely meghatározása (hátsó–, oldalsó–, előkert mérete),
- a szintterület-sűrűség, szintterületi mutató,
- a zöldfelület minimális nagysága,
- az épületmagasság,
- a homlokzatmagasság.
Ezért is fontos, hogy pontosan tudd, hogy mit jelent például az épületmagasság-számítás, illetve miben tér el az homlokzatmagasság kiszámításának metódusától. Lássuk is!
Épületmagasság fogalma és számítása
Épületmagasság meghatározása az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 33. pontja szerint: az épület valamennyi, külső és belső, sík vagy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték.
Az épületmagasság számításba beletartozik:
- az egyes homlokzati felületek magassága az adott felüli sík (íves felület) szerint;
- a telek beépítettségének meghatározása során figyelembe vett épületkontúrt kitöltő legfelső építményszint záró szerkezet felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala.
A különböző homlokzatfelületek magasságához viszont hozzá kell számítani azoknak az épületrészeknek a felületeit is, amik a metszés- vagy érintővonalra az épület irányába emelkedő, 45° alatt vont sík fölé emelkednek.
Íves homlokzatfelületek esetén a szabály majdhogynem ugyanez. A különbség viszont, hogy a visszavetítés már a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, és pontonként történik.
Ami nem tartozik bele az épületmagasság számításba:
- kémény
- tetőszerelvény
- 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablakok
- 0,5 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozók
- négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar homlokzatfelületei
- loggiák (oldalfelület és vízszintesen mért hossz)
- tűzfal
- pincelejáró
- gépkocsilehajtó
Épületmagasság definíciója közérthetően:
Az épületmagasság a homlokzati felületek és a hozzájuk tartozó vízszintesen mért hosszméretek osztásából eredő érték.
A mellékelt ábrán látható, hogy a földszinti alapterület nagyobb, mint az emeleti. Ez azt jelenti, hogy kedvezményként úgymond levonható a 45° alatt vont sík alatti homlokzati felületek. Magyarul a felső tömeg területének csökkentésével elérhetjük azt is, hogy a visszahúzás mértékével arányosan magasabb házat építsünk.

Homlokzatmagasság fogalma és számítása
Homlokzatmagasság definíciója az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 52. pontja szerint: az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani.
Ami nem tartozik bele a homlokzatmagasság számításba:
- a kémények, szellőzőkürtők, tetőszerelvények magassága
- a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészek
- a vizsgált homlokzatfelület vízszintes összhosszának egyharmadát meg nem haladó összhosszúságú és legfeljebb 3,00 m magasságú tetőfelépítmény, építményrész, attika, álló tetőablak, illetve a terepbevágás mögötti homlokzatrész magassága
- a magastető és oromfalainak 6,00 m-t meg nem haladó magasságú része
Homlokzatmagasság definíciója közérthetően:
A homlokzatmagasság a homlokzati felületek és a hozzájuk tartozó vízszintesen mért hosszméretek osztásából eredő érték.
A mellékelt ábrán látható, hogy a földszinti alapterület nagyobb, mint az emeleti. Azonban az épületmagassággal ellentétben itt nem vonható le kedvezményként a 45° alatt vont sík alatti homlokzati felületek. Az homlokzatmagasság esetében így a komplett homlokzati felületet bele kell számolni. Kedvezményként viszont figyelmen kívül hagyható a vizsgált homlokzatfelülettől 12 m-nél hátrább álló építményrész, illetve oromfalas kialakítás esetén a 6 m-t meg nem haladó magasságú oromfal területe.

Beépített szintterület fogalma és számítása (szintterületi-sűrűség)
Az építeni kívánt ház nagyságát befolyásoló tényezőjének számít a szintterületi mutató is. Az OTÉK 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 110. pontja szerint szintterületnek nevezzük az összes építményszint bruttó alapterületét. Ez alapján pedig a szintterület sűrűségét úgy kapjuk meg, ha az összes építményszint bruttó alapterületét elosztjuk a telek területével.
A helyi szabályozások miatt előfordulhat olyan is, hogy ez az érték csökkenthető. Vannak esetek például, amikor a házhoz tartozó tárolók vagy a térszín alatt lévő gépkocsitárolók nem tartoznak bele (ezt a helyi rendeletek külön szabályozzák).
Olyan is előfordul, hogy a helyi rendelet megkülönböztet általános és parkolási szintterületet is. A parkolási szintterületbe a gépkocsi tárolókat, illetve a parkolók megközelítésére szolgáló manőverezési útvonalat kell beleszámolni.
A szintterület számításba általánosságban beletartozik:
- a beépített tetőtér 1,90 m belmagasság feletti része (és az azt határoló szerkezetek)
- lépcsőház esetén a lépcső területe (területenként eltérő módon számítva)
- induló részen a lépcső alatti terület 1,90 belmagasság feletti része
- földszinti garázs területe
- loggia és a fedett terasz bruttó alapterületének a fele
Ami nem tartozik bele a szintterület számításba:
- erkély
- függőfolyosó
- oldalt nyitott emeleti folyosó
- tornác
- szabad lépcső
- fedetlen terasz és udvar
- légudvar
- légakna
- belső udvari árkád
- közterülethez csatlakozó árkád
- 1,90 méternél kisebb belmagasságú helyiség vagy helyiségrész bruttó alapterülete

Zöldfelület fogalma és számítása (zöldfelület minimális nagysága)
Telek zöldfelületének definíciója az OTÉK [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 113. pontja szerint:a teleknek a 25. § (1) bekezdése szerinti azon növényzettel borított területe (legkisebb zöldfelülete), ahol a termőtalaj és az eredeti altalaj, illetve a talajképző kőzet között nincs egyéb más réteg.
A zöldfelület minimális nagysága tehát azért fontos, hogy a ház alapterületén túl, a telken tervezett burkolati felületek nagysága se lépje túl a maximális értéket.
A zöldfelület minimális nagyságába általánosságban beszámítható:
- a teleknek minden olyan része, amit az épület vagy más szilárd burkolat nem fed le, és növényzet kerül rá
- az egybefüggő, legalább 10 m2-t elérő területű tetőkert
- a különböző vízfelületek (pl.: mesterséges vízfelület állandó vízborítottsággal és szigetelés nélküli mederrel, állandó vízi élővilággal)

Összegzés
A korábban felsorolt fogalmak, számítások és mutatók elsőre bonyolultnak és komplexnek tűnnek, igaz? Pedig hidd el, amint egy kicsit is jobban elmélyedsz az építészeti témákban, idővel minden összeáll egy nagy egésszé.
Persze, nehézség mindig akad, hiszen definíció van bőven. Jelenlegi cikkünkben kizárólag azokat érintettük, amikről úgy gondoljuk, hogy nagyon fontosak egy telekvásárlást megelőzően vagy egy kivitelező céggel folytatott konzultáció során. De ha még el is akadsz az építészeti fogalmak útvesztőjében, szerencsére nem egyedül kell végigmenned az úton!
A C60 Építész Stúdió csapataként napról napra azon dolgozunk, hogy az összes házépítéshez kapcsolódó vágyadat teljesítsük. Az előzetes költségbecsléstől kezdve, a tervdokumentáció elkészítésén át, egészen a kivitelezésig. Ha pedig úgy érzed, hogy szeretnél még jobban belelátni a munkafolyamatok részleteibe, akkor is készséggel segítünk majd!